Pháp lý phức tạp, thanh khoản kém, thường bị ép giá vì lưu thông bất tiện, xây sửa vất vả... Là những chướng ngại mà người mua nhà trong hẻm nhỏ dưới chuẩn nên phải tính đến. Tham khoo những vấn đề cần biết lúc mua nhà trong hẻm tại HCM ngay sau đây.



chuyên viên BĐS cá nhân, Tổng GĐ doanh nghiệp CP Tư vấn góp vốn đầu tư Phú Vinh, Phan Công Chánh cho rằng câu chuyện mua căn hộ trong hẻm nhỏ rất có khả năng tóm gọn lại thành cẩm nang bỏ túi với 7 điều cần quan tâm trước khi bỏ tiền mua về để ở hoặc góp vốn đầu tư.

Thứ nhất, cần hiểu đúng về khái niệm hẻm. Theo quyết định số 88 phát hành năm 2007 của Ủy Ban Nhân Dân Thành Phố Hồ Chí Minh về lộ giới và quản lý đường hẻm trong những khu dân cư hiện diện, đường hẻm là các con đường phục vụ giao thông vận tải nội sở khu vực và có lộ giới nhỏ hơn 12m. Khoanh vùng phạm vi áp dụng của quyết định hành động này là các quận nội thành cũ tại TP.Hồ Chí Minh bao gồm các quận: 1,3,4,5,6,8,10, Tân Bình, Q. Bình Thạnh, Tân Phú, Gò Vấp, Phú Nhuận. Nhà trong hẻm tức là mặt tiền lộ giới của con phố trước nhà nhỏ hơn hoặc bằng 12m.

Hẻm lại được phân ra 4 loại: chính, nhánh, cụt, chung. Hẻm chính là đường hẻm được nối thông vào đường phố (loại đường địa điểm có lộ giới lớn hơn 12m) và các hẻm nhánh hoặc hẻm cụt khác. Hẻm nhánh là đường hẻm được nối vào đường phố hoặc hẻm chính, hoặc có liên thông với hẻm khác. Hẻm cụt là đường hẻm chỉ nối một đầu vào đường hẻm khác hoặc đường phố. Đường đi chung là đường hẻm cụt phục vụ giao thông vận tải nội bộ cho một số ít căn hộ chung cư, được hình thành khi phân tách lô đất. Theo quyết định hành động này, độ rộng của hẻm tối thiểu phải là 3,5m, song thực trạng tại TP. HCM có hàng chục nghìn con hẻm cần phải được chỉnh trang do nhỏ hơn cả chiều rộng tối thiểu 3,5m, thậm chí là nhiều con hẻm lòng đường chỉ vừa một xe gắn máy đi lọt.

Thứ hai, chú ý nhà nằm ở trong hẻm càng nhỏ thì rủi ro pháp lý càng cao. Nếu lộ giới hẻm đang nhỏ (3,5m trở xuống), không ít năng lực hẻm phải được chỉnh trang và đầu tư và quy hoạch lại. Trường hợp hẻm chưa được chỉnh trang mà Nằm ở phía trong đầu tư và quy hoạch treo, gia chủ sẽ chưa được sửa chữa, cơi nới, thay đổi thực trạng đang xuất hiện của nhà mình. Nhiều người đã rất khốn khổ vì đầu tư và quy hoạch treo này. Đó là chưa tính nhà trong hẻm thường bị cơi nới, lấn chiếm lòng hẻm, thiết kế và xây dựng sai phép rất có thể khiến khu công trình khó hoàn công.Thứ ba, chấp nhận lưu thông bất tiện. Nhà hẻm càng nhỏ thì di chuyển càng khó khăn vất vả, đây là chưa kể thực trạng lấn hẻm để kinh doanh thương mại, xả rác, để xe vô tội vạ. Đặc biệt quan trọng khi hữu sự, có cháy nổ, ma chay, cưới hỏi, giỗ chạp đều chật vật khó khăn không chỉ vì lưu thông ùn tắc mà còn không còn chỗ đỗ xe.

Thứ tư, thanh khoản nhà trong hẻm cụt kém hơn những tòa nhà hẻm to. Những chủ đầu tư của dự án khôn ngoan có câu nói cửa miệng là thà đổ tiền vào trong nhà nhỏ trong hẻm to còn hơn là mua căn hộ to trong hẻm nhỏ là do nguyên nhân này. Nhà trong hẻm nhỏ giá thường rẻ nhưng lại phải tốn chi phí tân trang sửa chữa liên miên. Cho nên vì thế khó tránh cảnh mua dễ bán khó hoặc kéo dài thời gian thương lượng, khó chốt thanh toán giao dịch.

Thứ năm, hẻm càng nhỏ, giá trị căn nhà càng bị giảm sút so với gia tài ở vị trí khác có cùng giá trị. Khi cần tiền, bán nhà trong hẻm nhỏ thường bị ép giá, gặp tương đối nhiều khó khăn trong việc thế chấp ngân hàng gia tài vay vốn do bị định giá quá thấp. Cụ thể nhà ở hẻm Phạm Viết Chánh, P. Nguyễn Cư Trinh, Q.1, TP.Hồ Chí Minh diện tích quy hoạnh đất 92m2, giá chỉ có 4,5 tỷ (chưa thương lượng), tương tự 49 triệu đồng một m2, trong khi từ thời điểm cách đó vài căn một căn nhà nằm ở ngã ba lòng hẻm to hơn, xe hơi ra vào được lại có giá bán lên đến gần 80 triệu đồng.



có thể bạn quan tâm quận tân bình và những dự án nổi bật

Thứ sáu, thiết kế xây dựng, sửa chữa nhà trong hẻm nhỏ, đường cụt thường bị đội chi phí khá nhiều so với những địa thế khác do không có chỗ chứa vật liệu, vận chuyển vật liệu nhiều lần bị hao hụt, mất thời điểm, tốn thêm ngân sách nhân công. Thêm nữa, trong quy trình kiến thiết xây dựng khó tránh khỏi ảnh hưởng tường chung, vách chung, chống thấm vất vả do ứ đọng Nước Ta bên cạnh. Nhẹ thì giải quyết nhanh thông qua thỏa thuận hợp tác, nặng rất có thể mâu thuẫn tranh chấp kéo dài.

Thứ bảy, môi trường xã hội trong hẻm cụt thường chỉ khoảng bình quân trở xuống. Văn hóa nhà trong hẻm nhỏ phức tạp hơn nhà ở gấp nhiều lần vì không còn ban quản lý và điều hành đôn đốc nhắc nhở mà đa số vận hành trên tâm lý và tinh thần tự giác. Tính riêng tư bị tinh giảm vì lòng hẻm quá hẹp, tập trung chuyên sâu rác thải sinh hoạt không đúng nơi, mua và bán lấn chiếm công viên xanh hẻm, cơi nới bằng cách đỗ xe, chứa đồ cũ ngay lòng hẻm, nạn trộm cắp... Khá phổ biến. Điều đó càng góp phần khiến nhà hẻm kén khách hơn các tài sản khác hoặc có tính thách đố cao đối với giới góp vốn đầu tư.